Moderní průmyslové a logistické areály by neměly vznikat jako pouhý soubor jednotlivých standardizovaných hal postavených spekulativně k okamžitému pronájmu. Kvalitní průmyslový park musí být od začátku navržen jako provázaný a dlouhodobě funkční celek, který odpovídá konkrétnímu budoucímu provozu i širšímu kontextu dané lokality, včetně návaznosti na železniční infrastrukturu.
To platí dvojnásob v případě strategických území a brownfieldů v intravilánech měst, kde je nutné pracovat nejen s parametry jednotlivých budov, ale také s vazbami na místní i regionální dopravní a energetickou infrastrukturu. Právě v těchto místech by železniční napojení nemělo být vnímáno jako přežitek nebo nadbytečný relikt minulosti, ale jako plnohodnotná součást infrastruktury průmyslového parku, kterou je třeba zachovat a podle možností dále rozvíjet.
Společnost Demaco přistupuje k rozvoji průmyslových parků právě tímto způsobem. Díky tomu, že vedle výstavby a správy průmyslových nemovitostí zajišťuje také vlastní design a inženýring, dokáže plánovat areály od prvního návrhu jako funkční, dlouhodobě efektivní celek. To umožňuje lépe pracovat s budoucím provozem, vnitřní logistikou, etapizací i technickou infrastrukturou. Zásadní výhodou je to zejména u složitějších brownfieldových lokalit, kde standardní developerský přístup často nestačí.
„Rozhodující je navrhnout a následně realizovat vnitřní dopravní řešení a infrastrukturu s ohledem na současné i budoucí potřeby areálu. Vnější infrastruktura bývá často limitujícím faktorem, a proto nedává smysl se zbytečně zbavovat železničního napojení, které v těchto lokalitách historicky je, i když jeho současné využití nemusí být stoprocentní,“ říká Jaroslav Kaizr, partner společnosti Demaco.
Praktickým příkladem tohoto přístupu je areál DMC Paskov, který vzniká na území bývalého černouhelného dolu, kde v mezidobí vyrostl železniční terminál. To, co by jinde mohlo být vnímáno jako komplikovaný brownfield, se zde proměnilo v příležitost vytvořit moderní průmyslový park s přímou vazbou na železniční infrastrukturu. Pro společnost Lenzing Biocel Paskov zde Demaco v režimu Design & Build realizovalo řešení, které pomocí vlečky propojuje výrobu, skladování a železniční kontejnerové překladiště.
Železnice se tak v tomto případě znovu stává reálnou součástí dodavatelského řetězce, nikoli jen teoreticky zmiňovanou alternativou. Takové propojení v rámci jednoho území může přinášet nižší dopravní zátěž, efektivnější logistické toky, úsporu nákladů i pozitivní dopad na životní prostředí.
Podobný princip uplatňuje Demaco také v areálu DMC Pardubice, který vzniká na území bývalých Továren mlýnských strojů. Také zde je projekt, ve kterém lze nabídnout halu o rozloze 35 000 m2, od počátku plánován s přímou vazbou na veřejný železniční kontejnerový terminál. Železnice tedy není dodatečně doplňovaným prvkem, ale integrální součástí návrhu celého areálu.
Právě v tom spočívá jeden ze zásadních rozdílů oproti řadě jiných průmyslových lokalit. Nestačí, že v širším regionu železnice nebo terminál existují. Rozhodující je schopnost zapracovat tuto infrastrukturu přímo do funkčního uspořádání areálu a přizpůsobit jí vnitřní logistiku, dopravní řešení i technické vazby.
Podle Jaroslava Kaizra má přitom současná logistika v tomto směru stále značné rezervy. „O železnici se často mluví jako o žádoucí alternativě k silniční dopravě, ale v praxi je její využití stále nižší, než by odpovídalo jejímu skutečnému potenciálu. Problém často není v železnici samotné, ale v tom, že s ní logističtí manažeři při plánování projektů od začátku nepočítají.“
Budoucnost kvalitních průmyslových a logistických areálů proto nespočívá pouze ve výstavbě dalších hal, ale především ve schopnosti dlouhodobého plánování, využití a rozvoje stávající, například železniční, infrastruktury při návrhu řešení konkrétního provozu uživatele. Pokud se tyto prvky podaří spojit, nevzniká jen další průmyslová budova, ale dlouhodobě funkční a udržitelné řešení.
Na úvodní vizualizaci je areál DMC Paskov.
