Robert Bocker, associate v týmu pronájmu průmyslových nemovitostí společnosti Cushman & Wakefield, v interview pro portál SystemyLogistiky.cz hovoří o specifikách pražského regionu. A to nejen o situaci na trhu logistických a průmyslových realit, ale i problematice vertikálních skladů sloužících k úspoře místa nebo možnostech rozšíření city logistiky.
Jaká specifika v oblasti průmyslových nemovitostí vykazuje hlavní město Praha a jeho nejbližší okolí, například v porovnání s dalšími regiony v Česku?
Trh moderní průmyslové výstavby v Česku tvoří zhruba 6 milionů m2, z toho pražský region představuje přibližně 40 %, dále následují regiony Západočeský s 935 tisíci m2 a Jihomoravský s 865 tisíci m2 průmyslových ploch. K nově vznikajícím trhům, které donedávna disponovaly buď žádným, nebo limitovaným počtem průmyslových ploch, se řadí například Karlovarský region. Ten láká nové investory z hlediska dobrého napojení do Německa a dostupnosti pracovní síly. Dalším regionem je Ústecko, které opět disponuje excelentním dopravním napojením na Německo, dostupnou pracovní silou a stává se též atraktivním díky řadě státních pobídek zejména pro výrobní uživatele oproti Praze, kde jsou pobídky nulové.
V posledních letech se pražský trh drží trendu jedné z nejnižších neobsazeností v porovnání s ostatními kraji České republiky. V Praze se aktuální neobsazenost pohybuje na hranici 3,6 %. Průměrná neobsazenost napříč Českou republikou je aktuálně na hranici 4,4 %. Z hlediska poptávky po průmyslových nemovitostech je Praha dlouhodobě tahounem a nejvíce se podílí na celkové poptávce v rámci České republiky.
Jak vychází Praha ze srovnání s jinými evropskými metropolemi?
V porovnání s hlavními městy států střední Evropy, mezi které řadíme Polsko, Maďarsko, Slovensko, Rumunsko a Českou republiku, je Praha druhým největším trhem průmyslových nemovitostí. Varšava drží pozici největšího trhu s 3,1 milionu m2 průmyslových ploch. Nájemné v Praze je aktuálně na 47 eur/m2/rok, v Budapešti 43 eur/m2/rok, Varšavě 63 eur/m2/rok, Bukurešti 51 eur/m2/rok a Bratislavě 43 eur/m2/rok. Praha v současné době nabízí nejvíce průmyslových ploch ve výstavbě, konkrétně zhruba 120 tisíc m2. Ve Varšavě se ve výstavbě nyní nachází cca 110 tisíc m2 průmyslových ploch.
Nakolik se v Praze a okolí v současnosti realizuje spekulativní výstavba a nakolik projekty na míru (BTS)?
S klesající neobsazeností se developeři pouští do spekulativní výstavby a nejvíce v pražském regionu. Ta je realizována buďto do stavu shell & core (opláštěný skelet bez podlah a technického vybavení), který umožňuje zpravidla přizpůsobení budovy pro specifické potřeby budoucího nájemce s termínem dokončení do 2–3 měsíců. Další formou je čistě spekulativní výstavba, která umožňuje okamžité nastěhování po dodání. Vzhledem k dané situaci na trhu sledujeme, že čistě spekulativní výstavba je v 75 % již rezervována pod kontraktem s budoucím nájemcem.
Výstavba na míru v pražském regionu rezonuje zejména u zavedených logistických a e-commerce firem, které hledají ideální funkci budovy pro své specifické provozy. Logistické terminály šité developery na míru představují nyní kombinaci skladů pro regálovou techniku s vyšší efektivní světlou výškou, s mezaniny pro procesy s přidanou hodnotou (např. balení, kompletace, štítkování apod.) a cross-dock „prsty“ s vysokým počtem ramp pro služby balíkové přepravy.
Požadavky e-commerce firem jsou většinou odvislé od zvolené technologie (patrové průchozí regálové systémy či automatizované zakladače) vždy s cílem efektivně maximalizovat každý metr čtverečný. Dochází k navyšování standardů budov z titulu vyšší světlé výšky, zátěže podlah, komplexnějších zhášecích systémů apod.
Jaký vývoj lze v uvedených záležitostech očekávat do budoucna?
Můžeme očekávat, že v závislosti na poptávce od uživatelů z logistiky a e-commerce bude výstavba na míru přibývat, nicméně generická průmyslová výstavba bude převládat.
Předpokládáte, že se v Praze a okolí kvůli úspoře místa uplatní například tzv. vertikální sklady?
Vertikální sklady umožňují vysokou hustotu naskladnění a maximalizaci využití půdorysné plochy skladu na metr čtvereční. Tyto sklady jsou nejčastěji používány v oboru e-commerce, léčiv, oblečení nebo potravin. Vertikální sklady jsou povětšinou spojeny s automatizovanými, výtahovými skladovými systémy a zakladači např. typu Kardex. Specifika těchto vertikálních skladů představují zpravidla vysoké investice do technologie a z developerského hlediska se jedná o výstavbu uživateli přímo na míru. Vznikají vyšší nároky na světlou výšku, zátěž podlah a komplexnější zhášecí systémy a tím rovněž požadavek na delší nájemní závazek ze strany pronajímatele. Vertikální sklady jsou v zatím v pražském regionu raritou podobně jako v regionech, nicméně dá se očekávat, že zejména v oboru e-commerce jich bude postupně přibývat.
Jakým způsobem se bude v hlavním městě ČR rozvíjet city logistika?
Základním koncepčním dokumentem hlavního města pro oblast mobility, dopravy, respektive dopravní infrastruktury se stane dokument „Plán udržitelné mobility Prahy a okolí“. Jeho příprava začala probíhat v loňském roce, veřejně diskutován má být v prvních měsících letošního roku. Zatím tedy není jasná jeho podoba.
V západní Evropě řešení pro city logistiku už desítky let fungují (např. tržnice v Rungis u Paříže). V Praze jsou ale cesty pro rozvoj city logistiky zatím neprošlapané a je evidentní, že jakékoli řešení, které bude nakonec přijato a realizováno, ovlivní život města na dlouhá desetiletí.
